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요즘 매스컴을 통해 빌라왕사기라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 엄청난 금액의 전세사기로 피해를 입은 세입자들의 사연으로 안타까운 사연들을 들을 수 있었는데요. 오늘은 전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 시 주의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.
전세 계약 전
불법 건축물인지 여부 확인
▶ 불법 건축물의 경우 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 그렇게 때문에 반드시 확인이 필요합니다.
▶ 불법 건축물 여부 확인은 세움터 등에서 건축물대장을 확인을 하시면 됩니다. 자세한 사항은 아래 링크를 확인하시면 되겠습니다.
선순위 권리관례 확인
▶ 처음 들으면 다소 어렵게 느껴지실 수도 있는데, 쉽게말해 내가 전세를 들어가기 전에 집주인이 대출을 받기 위해 근저당을 설정하거나 압류등의 권리관계가 있으면 나의 보증금을 지킬 수 없는 경우도 있습니다.
▶ 선순위 권리관계를 확인하기 위해서는 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 확인하는 방법과 대항력이라는 용어에 대해서는 아래 링크를 확인하시면 되겠습니다.
임대인이 세금 체납한 내역이 있는지 확인
▶ 임대인이 세금을 체납한 내역이 있는 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 그러므로 계약 전 미리 임대인의 세금 납부 내역을 확인하셔야 합니다.
▶ 임대인의 세금 납부 확인은 국세의 경우 세무서 또는 홈택스, 지방세의 경우 주민센터 또는 위택스를 통해 확인하실 수 있습니다. 이때 임대인의 동의가 필요합니다.
▶ 2023년 4월 이후부터는 계약체결 후 임대인의 동의가 없이도 국세 미납여부를 확인할 수 있습니다.
전세 계약 당일
임대인 신분 확인
▶ 전세 계약 당일 임대인의 신분을 반드시 확인하셔야 합니다. 임대인의 신분은 신분증으로, 위임계약시에는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하셔야 합니다.
▶ 보증금을 송금하실 때에도 반드시 임대인 명의 계좌가 맞는지 확인을 하셔야 합니다.
공인중개사가 정상적인지 조회
▶ 공인중개사가 현재 정상적으로 영업이 되는 곳인지 반드시 확인하셔야 합니다. 아래 링크를 통해 부동산중개업조회를 하셔서 혹시 여기서 조회가 안되는 공인중개사는 걸러야 하겠습니다.
선순위 권리관계 재확인
▶ 전세 계약 전에도 확인을 하셔야 겠지만 계약 당일에도 당일 발급한 등기부등본을 확인해 권리관계에 대해 확인을 꼼꼼히 하셔야겠습니다.
표준 계약서 사용
▶ 주택임대차표준계약서를 사용하여 계약을 하시는 것이 안전합니다.
▶ 계약 시 반드시 "나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지한다."는 특약을 넣는 것이 좋습니다.
▶ 아래는 2022년 11월에 개정된 주택임대차 표준계약서 양식입니다. 다운로드하여 사용하시면 되겠습니다.
전세 계약 체결 후
선순위 권리관계 재확인
▶ 계약 당일 이미 확인을 하였지만 혹시나 나의 전세계약보다 선순위 권리관계가 생기지 않았는지 다시 한번 등기부등본을 떼어 확인하시는 것이 좋습니다.
전입신고, 확정일자
▶ 관할 주민센터에 방문하셔서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
전세보증금 반환보증 가입
▶ 전입신고, 확정일자까지 마치셨으면 보증금 보호를 받으실 수 있습니다. 하지만 혹시 전입해 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 등의 일이 발생한 경우 자신이 원하는 날짜에 돈을 받아 이사 나가는 것이 어려울 수도 있습니다.
▶ 계약종료가 되는 시점에 확실하게 보증금을 받으려면 전세보증금 반환보증을 가입하시는 것이 속 편한 방법입니다.
▶ 보증기관은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등이 있습니다.
▶ 혹시나 자신이 전입해서 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우의 과정에 대해 간단히 설명드리면, 우선 보증기관에서 세입자인 나에게 전세금을 돌려주고, 그 후 보증기관에서 임대인에게 보증금을 받는 절차로 이루어집니다.
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