대항력, 전입신고, 확정일자란?

최근 인천 미추홀 구에서 2천여 세대가 전세사기 피해를 입었고 그 피해액만 2천억이 넘는 것으로 보도된 바 있습니다. 오늘은 이런 일이 왜 발생했는지, 임대차 계약 시 자신의 보증금을 지킬 수 있는 방법이 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

대항력이란

전세나 월세로 거주하시는 분들이 많습니다. 전세나 월세로 주택임대차 계약을 할 경우 대항력이라는 용어에 대해서 반드시 알고 계셔야 하는데요.
주택임대차 보호법상 대항력이란 매매나 경매로 임대인이 변경될지라도, 변경된 주인을 상대로 본인의 임대차 내용을 주장할 수있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 대항력이 있는 경우 집주인이 바뀌더라도 기존에 계약한 임대차 계약상의 내용들을 그대로 주장할 수 있는 것입니다. 반면 대향력이 없는 경우에는 매매나 경매로 집주인이 바뀌었을 때 기존 임대차 계약의 내용들을 주장할 수 없는 것이죠. 최악의 경우 기존 집주인에게 준 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 집에서 쫓겨날 수도 있습니다.
이렇게 중요한 대항력에 대해 전혀 알지 못하고 부동산 임대차계약을 하시는 분들이 아직도 많습니다. 임대차 계약 전 이 글을 혹시 보신 분들이 라면 반드시 정확하게, 제대로 알고 계약을 하시기 바랍니다.

대항력을 갖출 수 있는 요건

대항력을 갖출 수 있는 요건에는 임대차계약, 주택의 인도, 전입신고 이렇게 3가지가 있습니다. 3가지를 모두 갖춰야 대항력을 갖춘 것입니다.

1. 임대차 계약 : 우선 임대차 계약을 해야합니다. 여기서 임대차계약을 할 당시 해당 부동산에 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 등의 권리보다 앞서 임대차계약을 하는 것이 중요합니다. 만약 해당 부동산에 대출로 인해 근저당이 잡혀있는 경우, 후순위로 임대차계약을 했으면 경매로 집이 넘어갔을 때 세입자의 보증금보다 근저당이 먼저 갚아지기 때문에 보증금을 전액 돌려받지 못하거나 일부만 돌려받을 수도 있습니다.
2. 주택의 인도 : 계약한 집으로 이사를 가서 집을 두고 실제로 거주를 하는 것을 의미합니다. 다른 말로 점유를 한다고 합니다. 점류를 해야지 대향력을 갖출 수 있습니다.
3. 전입신고 : 해당 부동산에 전입신고를 필히 당일날 해야 합니다. 전입신고를 한 다음날 0시를 기준으로 대항력이 생깁니다. 하지만 여기에 허점이 있는데요. 예를 들어 1월 1일 오후 2시에 전입신고를 한 경우 1월 2일 0시가 되어야 대향력이 생긴다는 것인데, 만약 집주인이 미리 악의적인 마음을 가지고 1월2일 0시가 되기 전 매매를 해버린다면 대향력을 갖출 수 없는 사태에 이를 수도 있습니다. 이러한 허점은 하루빨리 개선이 되어야 할 것입니다.

이렇게 3가지 요건을 갖추었을 때 세입자는 대항력을 갖추었다고 할 수 있습니다. 대항력을 갖추게 되면 혹시나 경매로 집이 넘어가더라도, 경매로 취득한 새로운 집주인에게 집을 비워주지 않아도 될 권리가 생기는 것입니다.

 

 

확정일자?

주택임대차 계약을 할 경우 대항력을 갖추는 것이 가장 우선되어야 할 것입니다. 다음으로 동시에 이루어져야 할 것이 확정일자인데요. 보통 확정일자는 전입신고를 할 때 동시에 이루어집니다. 혹시나 전입신고 시 확정일자 받는 것을 잊으면 안 되겠습니다.
확정일자를 받으면 생기는 권리를 우선변제권이라고 합니다. 우선변제권은 말 그대로 다른 권리들보다 최우선적으로 먼저 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말해 임차를 들어간 부동산이 경매로 넘어갔을 때, 은행 대출로 인한 근저당금액이나 압류 등의 금액보다 우선적으로 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

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정리

오늘은 대항력, 전입신고, 확정일자가 무엇인지에 대해 알아봤는데요. 임대차 계약을 할 때 반드시 해야할 것에 대해 간단하게 말씀드리겠습니다. 우선 임대차계약을 하려는 부동산의 등기부등본을 뗴어서 해당 부동산에 근저당이나 압류가 없는지 확인합니다. 근저당이나 압류가 나의 임대차계약보다 앞서있으면 나의 보증금이 제대로 보호받지 못하기 때문이죠. 만약 근저당이 있는 부동산에 임대차계약을 해야할 경우 보증보험과 같이 보호받을수 있는 또 다른 방법이 있는데 이것은 다음에 다시 다뤄보겠습니다.
그 후 임대차계약을 하고, 계약서를 가지고 가까운 주민자체센터에 방문을 해서 전입신고와 확정일자를 동시에 진행합니다. 다음 키를 받고 해당 부동산을 인도받아 점유하시면 되겠습니다.
아래는 등기부등본 인터넷에서 발급하는 방법입니다. 참고하시면 되겠습니다.

부동산 등기부등본 인터넷에서 발급하는 방법

부동산 등기부등본 인터넷에서 발급하는 방법